Le calcul viager

Comprendre le calcul viager ?

Le calcul pour le viager occupé 

En matière de calcul viager, il est important de connaitre les éléments qui sont pris en compte pour y parvenir.

Les éléments pris en compte sont :

• La valeur vénale du bien
• La valeur d’occupation , le droit d’usage et d’habitation , la décote d’occupation
• Le bouquet
• La rente viagère

 

Comment déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier ?

La première étape consiste à déterminer la valeur vénale du bien, c’est à dire la valeur du bien sur son marché comme si celui-ci était à vendre de manière tout à fait classique. Pour cela vous pouvez vous faire aider par des agents immobiliers ou comparer votre bien avec les annonces en cours sur les sites d’annonces spécialisés.

 

Comment est calculée la valeur d’occupation ou le droit d’usage et d’habitation  ou la décote d’occupation ?

Ensuite il faut déterminer la valeur de l’occupation du vendeur. Pour cela il faut  prend en compte la valeur locative du bien et l’espérance de vie du ou des vendeurs. On parle aussi de décote d’occupation.

Le droit d’usage et d’habitation ou la valeur de l’occupation est la somme des loyers que le vendeur devrait payer en théorie durant son espérance de vie. Pour garantir le pouvoir d’achat du vendeur, on applique ici un taux technique d’actualisation à la valeur locative.

Comment est estimée l’espérance de vie du ou des vendeurs ?

Il existe plusieurs tables de mortalité en France. Les deux tables les plus utilisées sont la table de l’Insee et les tables des assureurs. (TGO5 – TFO5). Les experts pourront utiliser l’une ou l’autre ou réaliser une moyenne des deux tables.

L’espérance de vie sera différente s’il s’agit d’un homme seul et d’une femme seule ou d’un couple.

A partir de la valeur vénale du bien et de la valeur d’occupation ( droit d’usage et d’habitation) , on va en déduire la valeur du bien en viager occupé.

Pourquoi applique-t-on une décote d’occupation sur la valeur du bien ?

En viager occupé, cette décote correspond au fait que le vendeur va rester toute sa vie dans le bien et l’acquéreur ne pourra pas en disposer.En viager libre, il n’y a pas de décote sur la valeur vénale du bien.

Valeur en viager occupé = Valeur vénale du bien – Valeur d’occupation (DUH)

 

Comment calculer la rente viagère ?

A partir de la valeur en  viager occupé , on va déterminer la rente de la facon suivante :

On va déduire le bouquet souhaité par le vendeur. Le montant du bouquet est libre. Le vendeur peut décider du montant de celui-ci comme il l’entend. En général , les projets du vendeur et son âge seront des critères de fixation du bouquet. Plus le vendeur est âgé, plus on aura tendance à augmenter le bouquet. Cependant un bouquet trop élevé limitera le potentiel d’acquéreur et dans certains cas rendre la vente quasi impossible. La valeur du bien en viager moins le bouquet correspond au capital rente.

Valeur en viager occupé = Bouquet + Capital rente Capital rente = Valeur  en viager occupé – bouquet Valeur vénale du bien = Valeur d’occupation + Bouquet + Capital rente

A partir du capital rente, on va déduire la rente en appliquant un taux de rente. Le taux de rente est un taux technique qui prend en compte l’espérance de vie du ou des vendeurs sur lequel on applique un taux d’intéret. En effet , le vendeur fait en quelque sorte un crédit à l’acquéreur et par conséquent ce crédit doit être rémunéré.

Rente viagère = Valeur vénale du bien – Valeur du droit d’occupation – Bouquet  x Taux de rente

 

 

Le calcul pour le viager libre

Pour le viager libre , le calcul est différent car on n’applique pas de décote d’occupation puisque le vendeur n’habite pas le bien et l’acquéreur pourra en jouir dés la signature de l’acte authentique. La valeur du bien en viager libre sera directement réparti entre un bouquet et une rente viagère.

Valeur en viager libre = Valeur vénale du bien = Bouquet + Rente Rente = Valeur vénale du bien – Bouquet  x Taux de rente

 

Important : L’état de santé du vendeur n’entre jamais dans le calcul viager.

La vente en viager reste une vente immobilière et l’estimation de son bien doit être raisonnable afin d’intéresser les acheteurs.

 

A savoir :
L’espérance de vie augmente d’un trimestre par an.
Une personne seule vit moins longtemps que des personnes en couple !
Une femme vit plus longtemps qu’un homme.

Principe du calcul : « Si le vendeur meurt dans l’espérance de vie moyenne, l’acheteur aura payé un prix juste »