Quels impôts en viager ?
La taxe foncière
La fiscalité du bouquet et de la rente viagère
Les plus values
L'IFI
Les différentes fiscalités dans le cadre de la vente en viager
Qui paye la taxe foncière lors d’un viager ?
En viager occupé avec un droit d’usage et d’habitation :
C’est l’acquéreur paie la taxe foncière.
Le vendeur paie la taxe d’habitation et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
En nue-propriété avec réserve d’usufruit :
C’est l’usufruitier paie la taxe foncière.
Quelle fiscalité pour le bouquet et la rente ?
La fiscalité du bouquet
Le bouquet est exonéré d’impôts. C’est le cas pour la vente de sa résidence principale, dans les autres cas (résidences secondaires ou biens locatifs), l’impôt sur la plus-value pourra être du.
La fiscalité de la rente
La rente est considérée comme un revenu, elle est donc imposable au titre de l’impôt sur le revenu, mais pas dans sa totalité.
En effet, la rente viagère bénéficie d’une fiscalité très avantageuse pour le vendeur.
Un abattement sera appliqué sur la rente en fonction de l’âge du crédirentier au moment de la création de la rente.
Ce taux d’abattement est fixé à ce moment-là une bonne fois pour toutes et ne change pas par la suite.
Pour un couple, c’est l’âge du plus vieux qui est retenu.
| Age du vendeur | Taux d’abattement |
| Le vendeur a moins de 50 ans | 30 % |
| Le vendeur a de 50 à 59 ans | 50 % |
| Le vendeur a de 60 à 69 ans | 60 % |
| Le vendeur a plus de 70 ans | 70 % |
Exemple : une rente de 1000 € (pour un vendeur de 70 ans) ne sera imposée que sur 300 €. La rente est soumise également aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
Notre conseil : Selon son âge, il sera « fiscalement » intéressant de différer de quelques mois la date du premier paiement de la rente pour optimiser son impôt. (Ex : 59 ans, 69 ans)
L’impôt sur la plus-value immobilière
La fiscalité des plus-values immobilières des particuliers s’applique.
Les autres biens que la résidence principale sont soumis au régime fiscal des plus-values. Le notaire prélèvera sur le bouquet la plus value due par le vendeur.
Le taux actuelle est 19 % après la prise en compte des abattements liés à la durée de détention et 17,2 % pour les prélèvements sociaux.
Les frais de notaire
Ils sont calculés sur la valeur vénale du bien pour le viager libre et sur la valeur vénale grevée de la valeur d’occupation pour le viager occupé.
Dans le cas de la vente à terme, les frais de notaire correspondent à la somme du capital initial plus les mensualités prévues.
Quelles sont les conséquences du viager sur l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) ?
L’IFI et le viager libre
Pour le vendeur : Le bouquet et le capital rentes ne sont pas à déclarer à l’IFI. C’est avantageux pour un vendeur qui souhaiterait réduite son IFI.
Pour l’acquéreur : Il doit déclarer en pleine propriété le bien acquis. Il peut déduire en passif la valeur du capital représentatif.
L’IFI et le viager occupé
Pour le vendeur : Seule la valeur d’occupation est à déclarer, la valeur correspondant à la nue-propriété sort de son patrimoine immobilier. Cette valeur ne change pas dans le temps. Le bouquet et le capital rentes n’entre pas dans le calcul de l’IFI
Pour l’acquéreur : L’acquéreur d’un viager occupé n’a pas à déclarer la valeur de la pleine propriété dans sa base taxable à l’IFI, mais uniquement la valeur correspondante à la nue- propriété du bien.
« Si le débirentier est un héritier présomptif du crédirentier, au sens de l’article 751 du code général des impôts, le crédirentier est imposé sur la valeur en pleine propriété du bien. »
Les dettes grevant le patrimoine au 1er janvier de l’année d’imposition peuvent être déduites dans les mêmes conditions et limites qu’en matière de droits de succession.