Un contrat aléatoire

Le contrat viager doit respecter une notion essentielle : l’aléa

Définition de l’aléa

Le contrat viager est régi par le code civil dans la catégorie des contrats aléatoires. (articles 1968-1982).

« Il est aléatoire lorsque les parties acceptent de faire dépendre les effets du contrat, quant aux avantages et aux pertes qui en résulteront, d’un événement incertain. » : article 1108 du cc

L’aléa suppose qu’à la date de la formation du contrat, les parties ne soient pas en mesure d’apprécier l’avantage qu’elles retireront de l’accord parce que celui-ci dépend d’un évènement incertain.

L’aléa est dû au fait que l’acquéreur ne connait pas la date de fin du contrat liée au décès du vendeur.
La date incertaine de la mort du vendeur constitue l’aléa.

En l’absence d’aléa, le contrat est considéré comme nul et la vente peut être résolue (annulée).

Les causes de nullité du contrat viager

« La jurisprudence sanctionne le profond déséquilibre contractuel, qu’elle dénomme, selon le cas, privation d’aléa, rente insuffisante, vil prix ou absence de prix sérieux. »

Il existe plusieurs causes qui pourraient entrainer la nullité du contrat viager.

• La compréhension du contrat 

Tout d’abord, la vente doit être réalisée avec le consentement du vendeur et la compréhension du contrat par celui-ci. En cas de doute, l’abus de faiblesse pourrait être invoqué.
Le consentement des parties sur la chose et le prix doit être respecté.

 

• La capacité des parties

Le contrat de vente en viager doit aussi obéir à la condition de capacité des parties.
Un majeur protégé, un mineur non émancipé seront incapables de contracter.
Le vendeur en viager devra être « sain d’esprit pour consentir valablement à un contrat. »
Le notaire devra veiller à vérifier la capacité à disposer du vendeur et de l’acquéreur.

Attention le grand âge n’est pas une cause de nullité.

« La jurisprudence considère que le grand âge du crédirentier, ne saurait, à lui seul, faire disparaître le caractère aléatoire (cass.1ere civ, 13 nov 2008, n° 07-14662) »

 

• L’absence d’aléa

La mort du vendeur au jour du contrat rend nul le contrat. (art.1974 cc)
« Tout contrat de rente viagère, crée sur la tête d’une personne qui était morte au jour du contrat, ne produit aucun effet. ». Art 1974 du cc

 

La mort du vendeur dans les 20 jours suivants le contrat d’une maladie.
Il s’agira d’une maladie qui le condamne à mourir à bref délai. (Non valable dans le cas d’un décès accidentel ou d’un suicide)

« Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat ». Art 1975 du cc

Néanmoins , si la rente est réversible sur une seconde tête , le décès dans les 20 jours n’annule pas la vente.

 

La connaissance d’une maladie grave irréversible du vendeur par l’acquéreur rend nul le contrat car dans ce cas il n’y aurait plus d’aléa, ceci même si les 20 jours ont été dépassés.

« Jurisprudence : Décès dans les 20 jours :La cour de cassation a précisé que la date à prendre en compte est celle de la date de signature de l’acte authentique et non celle de la promesse. (Pourvoi n° 90-21-417) »

« Jurisprudence : décès dans les 20 jours (art.1975 du CC)
La cour de Cassation a annulé une vente malgré le fait que la crédirentière était décédée 2 mois après la signature de l’acte authentique au motif que l’acquéreur (son médecin) connaissait l’état de santé de la crédirentière, Il a été jugé que le contrat était dépourvu de tout aléa (Pourvoi n° 93-19-661 ) »

« Jurisprudence :décès du vendeur suite à une maladie
La cour de Cassation à jugé que l’aléa ne se trouve pas supprimé par la seule existence d’une maladie, même grave, dès lors que la durée et l’évolution de la maladie étaient imprévisibles et impossibles à déterminer avec certitude. (Pourvoi n° 68-11-544 ) »

 

• L’absence de prix réel et sérieux

Un prix de la rente viagère dérisoire ou une mauvaise estimation du bien peut entraîner l’annulation de la vente.
Dans ce cadre, il faudra veiller à ce que la rente soit supérieure au loyer que l’immeuble vendu aurait été susceptible de rapporter et que son montant ne soit pas dérisoire au regard de sa durée probable de versement.

L’action en lésion pour récision (ou annulation pour sous estimation) qui existe pour une vente classique (prix de vente inférieur de 7/12 eme de la valeur réelle) ne s’applique pas au contrat aléatoire, donc au viager.

« Jurisprudence: défaut de prix sérieux
La Cour de Cassation a décidé qu’il était possible de constater la nullité d’une vente en viager pour défaut de prix sérieux,
La valeur vénale du bien était sous-estimée! (Pourvoi n° 93-12-572) »