Les protections du vendeur en viager
Le privilège vendeur
La clause résolutoire
Quelles sont les garanties du vendeur en viager ?
Le contrat viager bénéficie de nombreuses clauses protectrices pour le vendeur.
Les garanties de paiement de la rente
En tant que vendeur, vous bénéficiez de garanties importantes sur le plan juridique qui seront présentent dans le contrat de vente viager notarié.
Deux garanties sont particulièrement protectrices pour le vendeur.
Le privilège du vendeur ( l’hypothèque légale spéciale du vendeur )
« L’article 2103, alinéa 1er du CC, accorde au vendeur un privilège sur l’immeuble vendu pour le paiement du prix. »
C’est une garantie insérée au contrat par le notaire. C’est en quelque sorte une hypothèque de premier rang. Cette garantie est inscrite à la conservation des hypothèques suivant l’acte.
Si la rente n’est pas payée, cette garantie permet au vendeur de faire saisir le bien, de le faire vendre aux enchères à son profit par préférence aux autres créanciers potentiels de l’acquéreur.
Ce privilège permet au vendeur de primer sur tous les autres créanciers de l’acquéreur. Sur le prix de vente, en priorité, sera prélevée la somme due au vendeur.
Le privilège garantit le prix (capital et rentes). Il dure tant que la créance existe.
Les transformations ne portent pas atteinte au privilège. Le privilège s’étend aux constructions, plantations, améliorations, incorporations venant de l’acquéreur.
En cas de viager occupé, la clause résolutoire sera privilégiée.
La clause résolutoire
Le privilège vendeur étant compliqué dans sa mise en œuvre surtout dans le cadre d’un viager occupé, une autre arme légale sera plutôt mise en œuvre : La clause résolutoire.
Cette clause permet d’annuler la vente en cas de non-paiement de la rente et de récupérer la pleine propriété du bien. Cette clause est également inscrite dans l’acte par le notaire.
Si l’acheteur ne paie pas la rente, le vendeur peut faire annuler automatiquement la vente en faisant constater le défaut de paiement par le tribunal judiciaire. Il s’agit d’une annulation de plein droit.La résolution de la vente emporte l’anéantissement rétroactif du contrat. « Ce qui est nul est réputé ne jamais avoir existé. »Le vendeur recouvre la pleine propriété du bien.
Un formalisme sera à respecter :
La clause résolutoire est mise en œuvre par la délivrance d’une mise en demeure et d’un commandement de payer à l’acquéreur.
Si le débirentier régularise, alors le contrat se poursuit.
En cas d’échec, le vendeur devra saisir le tribunal judiciaire par l’intermédiaire d’un avocat.
Le juge des référés est privé de son pouvoir d’appréciation. Il constate uniquement que les conditions de mise en œuvre sont remplies.La simple application d’une clause résolutoire claire et précise ne soulève aucune contestation sérieuse et relève ainsi de la compétence du juge des référés.
La stipulation doit énumérer de manière précise les défaillances visées telles que le défaut de paiement total ou partiel des arrérages ou le non-paiement des majorations de rentes, ou de la part de charges incombant au débirentier, peuvent entrainer la résolution de la vente.
L’acquisition de la clause résolutoire emporte résolution de la vente en viager et remet en cause le transfert du droit réel.
La bonne foi du débirentier défaillant ne permet pas d’écarter l’efficacité de la clause résolutoire.
Attention: dans le cas de l’utilisation de la clause résolutoire pour toute personne susceptible d’être mise en faillite, la résolution de la vente est immédiate sans qu’il ne soit nécessaire d’effectuer une mise en demeure ! Une clause adéquate doit être prévue.
Nota bene :
Il est déconseillé de vendre en viager à une société autre que SCI.
La clause pénale
La clause résolutoire doit prévoir que le bouquet et les arrérages payés, les travaux et/ou améliorations apportées au bien resteront acquis au crédirentier à titre d’indemnité et de clause pénale, en réparation du préjudice subi (si cela n’est pas prévu au contrat, les conséquences pourraient être dramatiques).
En cas d’annulation de la vente, cette clause permet au vendeur de garder le bouquet et les rentes déjà versées à titre de dommages et intérêts.
Les autres clauses protectrices
- La répartition du paiement des charges
- La répartition du paiement des travaux
- La répartition du paiement des taxes
- Les cautions solidaires éventuelles
- La clause de rachat de la rente viagère par un autre acquéreur
- La clause de revente du bien
- La clause de transfert de la garantie hypothécaire