viager c'est quoi

Vocabulaire du viager

Le vocabulaire à connaître en viager

Crédirentier

C’est le vendeur du bien immobilier, c’est celui qui perçoit la rente.

Débirentier

C’est l’acheteur du bien immobilier, c’est celui qui paye la rente.

Le droit d’usage et d’habitation

C’est la garantie pour le vendeur de pouvoir occuper à vie son logement. Il doit y vivre à titre personnel avec sa famille.
Le droit d’occupation n’autorise pas le vendeur à louer ce bien à autrui, ni de loger un tiers, même à titre gratuit.C’est un droit réel à caractère personnel. Ce droit est personnel au vendeur, il ne peut être céder.
Il peut être sur une tête ou deux têtes.
Le vendeur pourra renoncer à ce droit à tout moment au cours du contrat viager. Il devra en avertir l’acquéreur. ( Art.625 à 636 du code civil.) En contrepartie de son départ anticipé, la rente du vendeur sera revalorisée selon l’accord contractuel.

Le bouquet

C’est un capital que le vendeur (crédirentier) perçoit immédiatement au moment de la vente de son bien à l’acte authentique. Il est non imposable. (en résidence principal). Il n’est pas obligatoire.
Il est librement fixé par les parties. Il n’y a aucune règle qui définisse son montant.
Toutefois plus le bouquet sera important, moins les investisseurs seront nombreux car le recours au crédit est impossible compte tenu des garanties du vendeur. (privilège de vendeur) (sauf prise de garantie sur un autre bien par la banque.)

La rente viagère

C’est une somme perçue à vie par le vendeur tous les mois et indexée sur le coût de la vie, en générale l’indice INSEE des prix à la consommation des ménages urbains (hors tabac) France entière.
Cette somme est due par le débirentier.
Son montant dépend de la valeur vénale du bien, du bouquet, de l’espérance de vie du ou des vendeurs.
Cette rente est réversible en totalité au conjoint survivant.

L’article 1973 du CC précise que la rente peut être constituée au profit d’un tiers.
L’article 1976 du Cc précise que la rente viagère est fixée librement entre les parties.
L’article 1972 du CC indique qu’elle peut être constituée sur une ou plusieurs têtes.

Valeur vénale du bien

C’est la valeur à un instant T d’un bien immobilier en fonction des ses caractéristiques et de l’offre et de la demande sur son marché.

Valeur libre du bien

C’est la valeur vénale du bien sur le marché.

Valeur occupée du bien

C’est la valeur vénale du bien grevée de la valeur de l’occupation (DUH).

Le droit de propriété

Il se compose de trois éléments :
Usus : droit de se servir de la chose pour tous usages auxquels elle peut se prêter.
Fructus : droit de jouir de la chose, c’est-à-dire de percevoir les fruits qu’elle est susceptible de produire.
Abusus : droit de disposer de la chose (aliénation, démembrement, destruction ou transformation substantielle).

Démembrement

C’est la séparation de la pleine propriété en nue-propriété et en usufruit (usus et fructus).

Usufruit

C’est le droit de jouir des choses dont une autre personne a la nue propriété.
Contrairement au droit d’usage et d’habitation, l’usufruitier peut user de son bien (usus) et le mettre en location pour en percevoir les loyer (fructus).
L’usufruitier aura de son coté des obligations telles que la conservation de la substance de la chose et l’obligation d’entretenir la chose.
L’usufruit peut être viager (à vie) ou temporaire.

La vente à terme

La différence avec le viager, c’est que la durée de l’opération financière est déterminée à l’avance. Il y a absence d’aléa.
Les mensualités ne sont pas imposables et sont indexées sur l’IRL.
En cas de décès du vendeur avant le terme, les mensualités restent dues aux héritiers par l’acheteur.

Hypothèque

C’est une garantie prise sur un bien qui permet au créancier de le faire saisir si l’emprunteur ne respecte pas les conditions du prêt.

Action résolutoire

C’est la possibilité d’annuler la vente en cas de non-paiement de la rente viagère.

 

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