qu'est ce que la vente à terme

La vente à terme

La vente à terme ou devenir banquier à sa retraite

Définition de la vente à terme

Il s’agit d’une vente immobilière avec un paiement échelonné du prix sur une période déterminée. Le vendeur se substitue en quelque sorte à la banque en réalisant un crédit vendeur.
Ce contrat nécessite un acte authentique devant notaire, c’est une vente ferme même si les modalités de paiement sont étalées dans le temps.
Contrairement au viager, il n’y a pas de notion d’aléa car le terme de la vente est connu par avance.
Le vendeur va percevoir un comptant à l’acte et ensuite des mensualités jusqu’au terme du contrat.

C’est l’article 1601-2 du code civil qui précise la vente à terme.

Le bien peut être vendu occupé ou libre.

La vente à terme occupée

Le vendeur conserve l’usage du bien pendant une durée déterminée ou illimitée.
Le vendeur peut conserver soit un droit d’usage et d’habitation, soit l’usufruit du bien.
Il perçoit un comptant à l’acte notarié et ensuite des mensualités limitées dans le temps.
L’acquéreur paie une partie des charges.
L’acquéreur paie la taxe foncière.
L’acquéreur paie les gros travaux.

La vente à terme libre

Le vendeur vend le bien libre d’occupation et perçoit un comptant à l’acte notarié et des mensualités limitées dans le temps.
L’acquéreur a la possibilité de louer le bien ou d’y vivre lui même.
L’acquéreur paie toutes les charges.
L’acquéreur paie la taxe foncière.

Avantages pour le vendeur :

-Le vendeur peut rester vivre chez lui jusqu’au terme ou jusqu’à son décès.
-Le comptant et les mensualités sont nettes d’impôts (pas de fiscalité pour résidence principale). C’est comme si le vendeur touchait des loyers nets.
-Les mensualités sont indexées sur l’indice IRL.
-Le vendeur ne paye plus la taxe foncière.
-Le vendeur ne paye plus les charges.
-Le vendeur ne paye plus les travaux.
-Si le vendeur décède avant le terme, ce sont ses héritiers qui percevront les mensualités jusqu’au terme du contrat.
-Le vendeur est protégé par le privilège vendeur et la clause résolutoire. En cas d’incident de paiement , le bien est récupéré.
-Le vendeur échappe à des frais de successions confiscatoires si pas d’héritiers.
-Le vendeur pourra assumer en partie le coût d’une maison de retraite sans faire appel à l’aide de sa famille. Certains enfants n’ont pas les moyens d’aider leurs parents.
-Si le vendeur souhaite quitter son bien, il percevra en contrepartie une récompense sous forme d’un pourcentage de la valeur locative du bien ( généralement 35 % du loyer hors charges de copropriété) toute sa vie durant.

Ce dispositif est déconseillé si le vendeur n’a pas d’autre solution de logement à la fin du terme.

Conséquences pour le vendeur

-Le bien est aliéné (vendu).
-Pas de legs aux héritiers?
-Les mensualités sont limitées dans le temps.

Qui sont les vendeurs pour la vente à terme ?

-Les vendeurs jeunes.
-Les vendeurs non imposables (pour éviter de devenir imposable).
-Les vendeurs qui hésitent par rapport à leurs enfants car les mensualités reviennent aux enfants.
-Les bailleurs qui souhaitent se libérer des soucis locatifs et percevoir des mensualités nettes d’impôts.
-Les vendeurs qui ont une autre solution de logement.

Qui sont les acheteurs potentiels de la vente à terme ?

-Les investisseurs solvables mais avec des difficultés pour emprunter auprès des banques. (indépendants , jeunes actifs)

-Les investisseurs ayant des problèmes de santé ou porteurs de handicap.

-Les investisseurs qui prévoient une rentrée d’argent différée

-Les investisseurs avec des convictions religieuse qui proscrivent l’emprunt à intérêt

Quels sont les avantages pour l’acheteur en vente à terme ?

-Un achat sans les banques, pas de cout du crédit à supporter. Le vendeur se substitue à la banque.
-Investir dans la pierre avec une somme modique sans avoir à régler le prix immédiatement.
-Éviter l’aléa du viager.
-Pas de spéculation sur la vie d’autrui.
-Durée d’engagement connue à l’avance.
-Pas de risque de payer un prix excessif à cause d’une longévité exceptionnelle.
-Jouissance immédiate du bien en vente à terme libre.

Que se passe-t-il si l’acquéreur décède avant le vendeur ?

C’est aux héritiers de l’acquéreur de continuer à verser les mensualités.


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