Vente en nue propriété : définition, avantages et fiscalité

Qu’est-ce que la vente en nue propriété ? Définition, avantages, répartition des charges et conseils

Introduction

La vente en nue propriété suscite de plus en plus d’intérêt auprès des propriétaires souhaitant anticiper la transmission de leur patrimoine tout en continuant à occuper ou à percevoir des revenus d’un bien immobilier. Cette technique repose sur le démembrement de propriété, un concept juridique permettant de séparer différents droits sur un même bien. Dans cet article, nous allons explorer en détail ce qu’est la vente en nue propriété, ses avantages, ses inconvénients, les différences avec le viager, la répartition des charges et des travaux (articles 605 et 606 du Code civil), ainsi que les conseils pratiques pour réussir votre transaction.

Quelle différence entre la vente en nue propriété et le viager ?

La vente en viager et la vente en nue propriété sont deux dispositifs immobiliers qui permettent à un vendeur de céder son bien tout en continuant à en jouir ou à en percevoir des revenus. Toutefois, ces deux formes de vente présentent d’importantes différences :

Nature du paiement

• Viager : L’acheteur verse un bouquet initial (capital) puis une rente périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle) au vendeur jusqu’à son décès.
• Nue-propriété : L’acheteur verse généralement un capital unique au moment de la transaction, sans rente ultérieure.

Occupation du bien

• Viager occupé : Le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation.
• Nue-propriété : Le vendeur conserve  un usufruit.

Aléas financiers

• Viager : L’acheteur prend un certain risque, car la durée de versement de la rente dépend de la longévité du vendeur. Le vendeur, lui, a la certitude de percevoir une rente à vie (sauf si l’acheteur fait défaut).
• Nue-propriété : L’acheteur paye en une seule fois , sans rente à long terme. Le vendeur, quant à lui, reçoit immédiatement un capital et conserve l’usufruit.

Quelle différence entre le droit d’usage et d’habitation et l’usufruit ?

Deux solutions s’offrent au vendeur pour continuer à occuper son logement :

• Le droit d’usage et d’habitation (DUH)
• L’usufruit

Ces deux notions, quoique proches, présentent des différences juridiques et financières. Le tableau ci-dessous vous aidera à y voir plus clair :

En résumé, le DUH est plus restreint (pas de possibilité de mise en location), tandis que l’usufruit est plus large et inclut la perception des revenus locatifs.

Comment sont réparties les charges et les travaux en nue propriété ?

Lorsque le bien fait l’objet d’un démembrement (usufruit / nue-propriété), la répartition des charges et des travaux est réglementée par les articles 605 et 606 du Code civil :

Article 605 :

• • Il définit les charges d’entretien à la charge de l’usufruitier, c’est-à-dire les dépenses nécessaires pour maintenir le bien en état (petites réparations, maintenance courante, etc.).
  • Concrètement, il s’agit des réparations locatives ou courantes (ex. changement de robinet, peinture, entretien de la chaudière).

Article 606 :

• • • Il traite des grosses réparations, qui sont normalement à la charge du nu-propriétaire.
    • Les grosses réparations concernent, par exemple, la réfection complète de la toiture, le ravalement de façade, la rénovation lourde de la structure ou des murs porteurs, etc.

Exceptions et nuances

• Certains contrats peuvent prévoir une répartition spécifique des charges. Par exemple, il est possible de convenir que certaines dépenses relevant normalement du nu-propriétaire soient prises en charge par l’usufruitier, ou inversement.
• Par ailleurs, si l’usufruitier a provoqué la détérioration du bien par sa faute, il peut être tenu de financer la réparation, même si elle est considérée comme une « grosse réparation ».
• En pratique, pour éviter les litiges, il est recommandé de lister précisément, dans l’acte notarié, quelles charges incombent à chacun et dans quelle proportion.

Les inconvénients de la vente en nue propriété pour le vendeur

Malgré ses avantages, la vente en nue propriété n’est pas dénuée de contraintes :

1. Perte de la pleine propriété : Une fois la nue-propriété vendue, le vendeur ne peut plus disposer du bien librement (impossible de le revendre lui-même, puisqu’il ne détient plus l’abusus).
2. Pas de rente viagère : Contrairement au viager, il n’y a généralement pas de rente mensuelle ou annuelle. Le vendeur doit donc bien gérer le capital perçu au départ.
3. Impossible de revenir en arrière : Il est très complexe de racheter sa nue-propriété une fois vendue. Le vendeur doit être certain de sa décision.

Pourquoi les vendeurs préfèrent vendre en nue propriété ?

• Anticiper la transmission : C’est souvent un moyen de transmettre son patrimoine de son vivant, tout en évitant les lourdeurs successorales et certains frottements fiscaux.
• Besoin de liquidités : La vente en nue-propriété permet de récupérer rapidement un capital conséquent, sans avoir à quitter son logement.
• Simplicité contractuelle : Contrairement au viager, la vente en nue-propriété est moins soumise à l’aléa de la durée de vie du vendeur et ne nécessite pas de calcul de rente.
• Stabilité financière : Le vendeur connaît immédiatement la somme qu’il va percevoir et peut ainsi planifier ses projets ou sa retraite.

Qui sont les acheteurs en nue propriété ?

Plusieurs profils d’acheteurs s’intéressent à la nue-propriété :

1. Les investisseurs à long terme : Des particuliers ou des sociétés (SCPI, SCI) qui cherchent à se constituer un patrimoine immobilier à prix réduit, en anticipant la récupération de la pleine propriété au terme du démembrement.
2. Les proches ou héritiers : Des enfants, par exemple, qui acquièrent la nue-propriété du bien parental pour faciliter la transmission et limiter les coûts de succession.
3. Les institutionnels : Certains fonds d’investissement spécialisés proposent d’acheter la nue-propriété de biens afin de diversifier leur portefeuille, en pariant sur la revalorisation à long terme.

Le calcul de la vente en usufruit

Lorsque vous vendez la nue-propriété, il faut déterminer la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété.

Plusieurs méthodes existent, mais une référence courante est le barème fiscal de l’usufruit, prévu par l’administration fiscale (Article 669 du Code général des impôts). Ce barème est généralement utilisé pour répartir la valeur entre usufruit et nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Par exemple, pour un usufruitier âgé de 70 ans, le barème fiscal attribue souvent :

• 30 % de la valeur du bien à l’usufruit
• 70 % de la valeur du bien à la nue-propriété

Cependant , dans le cadre des ventes à un tiers, ce barème fiscal n’est pas utilisé.

Le barème fiscal de l’administration présente plusieurs défauts :

• Il n’y a pas de distinctions entre un homme seul , une femme seule ou un couple.
• Il présente les résultats par tranche de 10 ans. Le même taux est appliqué pour un homme de 71 ans et 79 ans alors que son espérance de vie est complètement différente.

Est-il possible de financer à crédit la vente en nue propriété ?

Oui, il est possible de financer une nue-propriété par un prêt immobilier, bien que les banques soient parfois plus exigeantes. Elles évaluent :

• La capacité de remboursement de l’emprunteur.
• La valeur du bien au moment de la récupération de la pleine propriété.
• Les garanties pouvant être prises (hypothèque, caution, etc.).

Comme l’acheteur ne pourra pas occuper ni louer le bien tant que l’usufruit est actif (ou que le vendeur bénéficie du DUH), certaines banques considèrent qu’il y a un risque supplémentaire. Toutefois, ce mode de financement devient de plus en plus courant, notamment pour des programmes spécifiques de démembrement (ex : SCPI en nue-propriété).

Quelle est la fiscalité en vente en nue propriété ?

La fiscalité de la vente en nue-propriété dépend de plusieurs facteurs :

1. Plus-value immobilière :
   • Le vendeur peut être soumis à l’impôt sur la plus-value s’il s’agit d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif.
   • Toutefois, s’il s’agit de sa résidence principale, la plus-value est généralement exonérée.
2. Impôts locaux :
   • En principe, la taxe foncière est à la charge de l’usufruitier.
   • La taxe d’habitation (ou la nouvelle taxe d’occupation) reste due par celui qui occupe le logement (le vendeur usufruitier)
3. Impôt sur le revenu :
   • Si le vendeur conserve l’usufruit locatif, il est imposé sur les loyers perçus.
   • Le nu-propriétaire n’est pas imposé sur les revenus fonciers puisqu’il ne les perçoit pas.
4. Donation et succession :
   • En cas de démembrement familial, l’administration fiscale se base sur le barème de l’article 669 du CGI pour calculer les droits de donation ou de succession.

Fiscalement, est-il plus intéressant de vendre en nue propriété ou en viager ?

Le choix dépend de plusieurs paramètres personnels (âge, situation familiale, besoins financiers) et fiscaux :

• Viager :
  • Le bouquet initial peut être imposé selon le régime des plus-values.
  • La rente peut être partiellement exonérée si le vendeur est âgé (l’exonération varie selon l’âge du crédirentier).
• Nue-propriété :
  • Le vendeur perçoit un capital unique, soumis à l’impôt sur la plus-value le cas échéant.
  • Pas de taxation sur une rente, puisqu’il n’y en a pas.

D’un point de vue strictement fiscal, la vente en nue-propriété est souvent plus simple à gérer (pas de calcul de rente imposable), mais tout dépend des objectifs patrimoniaux et du montant de la plus-value possible. Le viager peut offrir des avantages à ceux qui cherchent un complément de revenu régulier.

Conseils pour réussir votre vente en nue propriété

Pour optimiser votre transaction, voici quelques recommandations :

1. Faites estimer votre bien : Avant toute vente, faites réaliser plusieurs estimations immobilières pour connaître la valeur de pleine propriété du logement.
2. Choisissez le bon cadre juridique : Décidez si vous conservez un droit d’usage et d’habitation ou un usufruit. Tout dépend de votre besoin de louer le bien ou pas.
3. Négociez les charges : Clarifiez dans l’acte de vente la répartition des dépenses d’entretien (articles 605 et 606 du Code civil). Veillez également à bien définir qui prend en charge d’éventuels gros travaux et dans quelles conditions.
4. Sollicitez un notaire : Pour rédiger l’acte et sécuriser la transaction, un accompagnement notarial est indispensable.
5. Comparez plusieurs offres : Plusieurs investisseurs ou sociétés spécialisées peuvent être intéressés. Comparez les conditions d’achat (montant, garanties, etc.).
6. Anticipez la fiscalité : Si vous réalisez une plus-value, préparez-vous aux éventuelles impositions et renseignez-vous sur les éventuelles exonérations ou abattements.
7. Pensez à la transmission : En cas de démembrement familial, impliquez vos héritiers dans la démarche et utilisez les barèmes fiscaux en vigueur pour optimiser vos choix.

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FAQ 

Peut-on vendre en nue-propriété sa résidence principale ?

Oui, vous pouvez vendre la nue-propriété de votre résidence principale. Vous conservez l’occupation du bien (via un usufruit).

Quelle est la durée moyenne d’un usufruit viager ?

Un usufruit viager s’éteint au décès de l’usufruitier, donc sa durée dépend de l’espérance de vie de ce dernier. Si l’usufruit est temporaire, la durée est précisée dans l’acte (par exemple, 10, 15 ou 20 ans).

Est-il risqué pour l’acheteur d’acheter une nue-propriété ?

Le risque principal pour l’acheteur est l’immobilisation de son capital. Il ne pourra pas occuper ni louer le bien avant la fin de l’usufruit. Cependant, il acquiert un bien à un prix réduit, généralement inférieur à sa valeur en pleine propriété.

Peut-on sortir anticipativement d’un démembrement ?

Oui, si l’usufruitier et le nu-propriétaire s’entendent, ils peuvent mettre fin au démembrement. Toutefois, cette opération nécessite un acte notarié et des frais peuvent s’appliquer.

Quelle différence entre le démembrement familial et le démembrement avec un investisseur ?

• Démembrement familial : Souvent dans un but de transmission aux enfants, les droits et devoirs sont négociés entre proches.
• Démembrement avec un investisseur : Le vendeur cède la nue-propriété à une tierce personne ou structure, et conserve l’usufruit.

Que se passe-t-il si le nu-propriétaire refuse de payer les gros travaux ?

Si le nu-propriétaire ne respecte pas ses obligations découlant de l’article 606 du Code civil (gros travaux), l’usufruitier peut demander en justice la réalisation forcée ou le remboursement des sommes avancées. Il est donc primordial de bien définir dans l’acte notarié la répartition des dépenses pour éviter les litiges.

Conclusion

La vente en nue-propriété est une solution de plus en plus prisée par les propriétaires souhaitant monétiser leur patrimoine tout en conservant leur logement ou ses revenus locatifs. Ce mécanisme, basé sur le démembrement de propriété, présente des avantages intéressants en termes de transmission, de sécurité financière et de souplesse juridique. Il nécessite toutefois une bonne compréhension des règles, notamment la répartition des charges et des travaux selon les articles 605 et 606 du Code civil. Une négociation précise des conditions de l’usufruit est essentielle pour éviter les litiges et sécuriser la transaction. N’hésitez pas à solliciter un notaire ou un expert viager pour vous accompagner dans ce projet.