les avantages du viager

La nue propriété

La cession de la nue propriété

Définition juridique de la propriété

La pleine propriété se compose de trois éléments juridiques :

– L’usus : le droit d’utiliser la chose.
– Le fructus : le droit de percevoir les fruits, les revenus de la chose.
– L’abusus : le droit de disposer de la chose.

                Pleine propriété =  Nue propriété +  Usufruit

                Usufruit =  Usus + Fructus

Dans ce contexte, le vendeur va céder la nue-propriété et conserver l’usufruit sur le bien. (usus et fructus)
En conservant l’usufruit il pourra soit l’habiter (usus) lui-même, soit le louer (fructus).
L’usufruit pourra être viager ou temporaire (limité dans le temps).

 

Quelles sont les différences  entre la cession de la nue propriété et  la vente en viager ?

Avantages pour le vendeur en nue propriété

Le prix de vente est payé comptant à l’acte à 100 %. Le prix est certain, pas l’aléa.
Pour le vendeur, le risque du décès prématuré est écarté car il touche 100 % du prix dès le départ.
Il n’a pas de risques d’impayés de la rente (même si cela ne représente que 1 % des cas).
Il n’y a pas d’imposition sur le paiement reçu, c’est du 100 % net fiscal (pour la résidence principale) contrairement aux rentes qui sont imposables en légère partie.
Le vendeur peut louer le bien.

Inconvénients pour le vendeur en nue propriété

Il paie toutes les charges.
Il paie la taxe foncière.
Il paie les travaux (art. 605 cc) à l’exception de l’article 606 cc à la charge du vendeur.
Il est assujetti pour sa part à l’IFI (art 669 du cc).
Pas de protection contre l’inflation grâce à l’indexation de la rente à vie si vente au comptant.
Pas de protection du conjoint grâce à la réversion de la rente si vente au comptant.

Avantages pour l’acheteur

Il n’y a pas d’aléas liés à la rente viagère.
Les acheteurs peuvent faire appel aux crédits bancaires.
Il ne paie aucune charge.
Il ne paie pas l’impôt foncier.
Il est assujetti pour sa part à l’IFI.
Il ne paie que les gros travaux (art. 606 cc).

Article 606 cc : les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des murs de soutènement et clôture en entier » Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Attention , il y a moins d’acheteurs de nue propriété avec réserve d’usufruit et le bien risque d’être plus long à vendre. En effet au décès du vendeur , l’acheteur ne pourra par récupérer le logement s’il est loué et devra attendre le terme du bail.

Quels sont les profils des vendeurs qui choisissent la nue propriété ?

Ceux qui ont prévu un déménagement avec une date certaine (cas de l’usufruit temporaire). (ex : en maison de retraite )
Ceux qui ont une partie locative dans leur résidence principale (un studio accolé à la maison).
Ceux qui ont une retraite suffisante pour assurer le confort de leur vie et leur future autonomie.
Ceux dont le prix du bien est élevé avec un bouquet important qui ne pourront s’adresser qu’aux acheteurs institutionnels qui ont beaucoup plus de moyens.
Les vendeurs très âgés avec une espérance de vie difficile à évaluer.

 


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