La nue propriété
La cession de la nue propriété
Définition juridique de la propriété
La pleine propriété se compose de trois éléments juridiques :
– L’usus : le droit d’utiliser la chose.
– Le fructus : le droit de percevoir les fruits, les revenus de la chose.
– L’abusus : le droit de disposer de la chose.
Pleine propriété = Nue propriété + Usufruit
Usufruit = Usus + Fructus
Dans ce contexte, le vendeur va céder la nue-propriété et conserver l’usufruit sur le bien. (usus et fructus)
En conservant l’usufruit il pourra soit l’habiter (usus) lui-même, soit le louer (fructus).
L’usufruit pourra être viager ou temporaire (limité dans le temps).
Quelles sont les différences entre la cession de la nue propriété et la vente en viager ?
Avantages pour le vendeur en nue propriété
- Le prix de vente est payé comptant à l’acte à 100 %.
- Le prix est certain, pas l’aléa.
- Pour le vendeur, le risque du décès prématuré est écarté car il touche 100 % du prix dès le départ.
- Il n’a pas de risques d’impayés de la rente (même si cela ne représente que 1 % des cas).
- Il n’y a pas d’imposition sur le paiement reçu, c’est du 100 % net fiscal (pour la résidence principale) contrairement aux rentes qui sont imposables en légère partie.
- Le vendeur peut louer le bien car il bénéficie du « fructus ».
- Il est assujetti pour sa part à l’IFI (art 669 du cc).
Inconvénients pour le vendeur en nue propriété
- Il paie toutes les charges.
- Il paie la taxe foncière.
- Il paie les travaux (art. 605 cc) à l’exception de l’article 606 cc à la charge du vendeur.
- Pas de protection contre l’inflation grâce à l’indexation de la rente à vie si vente au comptant.
- Pas de protection du conjoint grâce à la réversion de la rente si vente au comptant.
Avantages pour l’acheteur
- Il n’y a pas d’aléas liés à la rente viagère.
- Les acheteurs peuvent faire appel aux crédits bancaires.
- Il ne paie aucune charge.
- Il ne paie pas l’impôt foncier.
- Il est assujetti pour sa part à l’IFI.
- Il ne paie que les gros travaux (art. 606 cc).
Article 606 cc : les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des murs de soutènement et clôture en entier » Toutes les autres réparations sont d’entretien.
Attention , il y a moins d’acheteurs de nue propriété avec réserve d’usufruit et le bien risque d’être plus long à vendre. En effet au décès du vendeur , l’acheteur ne pourra par récupérer le logement s’il est loué et devra attendre le terme du bail.
Quels sont les profils des vendeurs qui choisissent la nue propriété ?
- Ceux qui ont prévu un déménagement avec une date certaine (cas de l’usufruit temporaire). (ex : en maison de retraite )
- Ceux qui ont une partie locative dans leur résidence principale (un studio accolé à la maison).
- Ceux qui ont une retraite suffisante pour assurer le confort de leur vie et leur future autonomie.
- Ceux dont le prix du bien est élevé avec un bouquet important qui ne pourront s’adresser qu’aux acheteurs institutionnels qui ont beaucoup plus de moyens.
- Les vendeurs très âgés avec une espérance de vie difficile à évaluer.