La fiscalité du viager & de la nue-propriété : Guide complet
La fiscalité du viager & de la nue-propriété : Guide complet
Introduction
La vente en viager et le démembrement de propriété (nue-propriété et usufruit) suscitent de nombreuses questions en matière de fiscalité. À la fois pointus et techniques, ces sujets impliquent de comprendre les mécanismes de l’impôt, les spécificités du Code général des impôts (CGI) et le rôle de chacun (vendeur, acquéreur, usufruitier, nu-propriétaire). Ce guide complet répondra aux principales interrogations liées à la fiscalité du viager (viager occupé et viager libre) ainsi qu’à la fiscalité de la nue-propriété et de l’usufruit. Vous découvrirez notamment comment sont imposées les rentes viagères, quelles sont les règles pour l’IFI, les plus-values immobilières et les éventuelles exonérations.
La fiscalité en viager occupé et viager libre pour le vendeur et l’acquéreur
Les frais de notaire
Frais de notaire en viager occupé et viager libre
En règle générale, les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur (le débirentier).
Ils sont calculés sur la valeur vénale du bien pour le viager libre et sur la valeur vénale grevée de la valeur d’occupation pour le viager occupé.
La taxe foncière
Viager occupé
La taxe foncière est légalement due par le propriétaire du bien, c’est-à-dire l’acquéreur en viager.
Viager libre
Lorsque le vendeur n’occupe plus le bien, la taxe foncière est due par l’acquéreur-propriétaire.
La taxe d’habitation
Viager occupé
La taxe d’habitation est due par celui qui occupe le bien au 1er janvier de l’année d’imposition.
Dans un viager occupé, le crédirentier (vendeur occupant) devra s’en acquitter s’il y est soumis (notamment si ce n’est pas sa résidence principale ou selon les règles transitoires de suppression de la taxe d’habitation).
Viager libre
Comme le bien n’est plus habité par le vendeur, c’est l’acquéreur ou le locataire (s’il met le bien en location) qui doit payer la taxe d’habitation.
La fiscalité sur le bouquet
Le bouquet est la somme versée comptant au vendeur lors de la conclusion du viager.
Pour le vendeur : Le bouquet est considéré comme un capital au moment de la vente. S’il s’agit de la résidence principale du vendeur, celui-ci ne paie pas d’impôt sur le bouquet. En revanche, si le bien n’est pas sa résidence principale, le bouquet permettra de payer une plus-value éventuelle.
La fiscalité sur les rentes viagères
Les rentes viagères versées au vendeur peuvent être soumises à l’impôt sur le revenu, selon un régime spécifique :
Rente viagère à titre onéreux (cas d’un viager classique) : seule une fraction de la rente est imposable, déterminée en fonction de l’âge du crédirentier lors de l’entrée en jouissance de la rente :
- Moins de 50 ans : 70 % imposable.
- De 50 à 59 ans : 50 % imposable.
- De 60 à 69 ans : 40 % imposable.
- 70 ans et plus : 30 % imposable.
Cette fraction imposable est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS).
L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) pour le vendeur
L’IFI concerne les personnes physiques dont la valeur nette taxable de leur patrimoine immobilier dépasse un certain seuil (1,3 million d’euros).
Viager occupé
Pour le vendeur : Seule la valeur d’occupation est à déclarer, la valeur correspondant à la nue-propriété sort de son patrimoine immobilier. Cette valeur ne change pas dans le temps. Le bouquet et le capital rentes n’entre pas dans le calcul de l’IFI.
Viager libre
Dans le cas d’un viager libre, le vendeur n’occupe plus le bien. Le vendeur n’est plus considéré comme propriétaire d’un droit d’usage ou d’usufruit. Il n’a donc plus à intégrer la valeur du bien dans son patrimoine taxable à l’IFI, sauf clauses particulières.
L’IFI pour l’acquéreur
Viager occupé
L’acquéreur détient la nue-propriété du bien, tandis que le crédirentier conserve un droit d’usage.
Pour l’IFI, la valeur de la nue-propriété est à intégrer dans le patrimoine de l’acquéreur (diminuée de la valeur de l’usufruit ou du droit d’usage).
Viager libre
L’acquéreur détient la pleine propriété, car le vendeur n’occupe plus les lieux.
La totalité de la valeur vénale du bien est donc taxable pour l’acquéreur s’il est redevable de l’IFI.
La plus-value immobilière pour le vendeur en viager occupé
Le vendeur d’un bien immobilier (hors résidence principale) pourra bénéficier d’une exonération totale de la taxe sur la plus-value s’il justifie de 22 ans de détention du bien.Cet allègement de la fiscalité ne s’applique qu’à l’impôt (19%) et non aux prélèvements sociaux (17,20 %).(exonération totale au terme de 30 ans de détention). Dans le détail, l’abattement de la plus-value au titre de la détention est fixé à 6% par an de la 6ème à la 21ème année puis de 4% la 22ème année de détention.
- Si le vendeur cède sa résidence principale, il est exonéré de la plus-value immobilière, même s’il s’agit d’un viager occupé.
- S’il s’agit d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif, la plus-value est taxable dans les conditions de droit commun, sous réserve des abattements pour durée de détention (après 30 ans de détention, exonération totale).
La plus-value immobilière pour l’acquéreur à la revente d’un bien en viager occupé après le décès du crédirentier
Une fois le crédirentier décédé, l’acquéreur devient pleinement propriétaire sans aucune occupation. En cas de revente, le calcul de la plus-value se fait sur :
- Le prix d’acquisition, qui inclut le bouquet et la capitalisation des rentes payées jusqu’au décès. (Le prix de vente en viager indiqué dans l’acte peut être également retenu)
- Le prix de revente final.
- Les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer (calculés à partir de la date d’achat initial du viager).
La plus-value immobilière pour l’acquéreur à la revente d’un bien en viager occupé en cours
Si l’acquéreur revend le bien alors que le vendeur est encore en vie (viager occupé en cours), il revend un bien occupé par un crédirentier.
- Le nouveau prix de vente est souvent plus faible qu’une revente en pleine propriété.
- Il doit déclarer une éventuelle plus-value, qui se calcule de la même manière :
- Prix de cession (teneur du droit occupé) – Prix d’acquisition (bouquet + rentes versées jusque-là).
- Abattements pour durée de détention.
Les exonérations de plus-value immobilière
Plusieurs exonérations ou abattements sont possibles :
- Résidence principale : Exonération totale de la plus-value.
- Détention longue durée : Au-delà de 22 ans pour l’impôt sur le revenu (et 30 ans pour les prélèvements sociaux), la plus-value est exonérée.
La fiscalité de la nue-propriété, de l’usufruit, de l’usufruitier et du nu-propriétaire
Le démembrement de propriété (nue-propriété et usufruit) est un mécanisme distinct du viager, même s’il peut y avoir des similarités. L’usufruitier détient le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits (loyers, par exemple), tandis que le nu-propriétaire détient la substance du bien.
L’impôt foncier pour l’usufruitier
- Taxe foncière : En principe, la taxe foncière reste due par l’usufruitier, sauf clauses contraires.
- Taxe d’habitation : Payée par l’occupant du logement. Si c’est l’usufruitier qui habite le bien, il s’en acquitte.
La plus-value après réunion de la nue-propriété et de l’usufruit au décès de l’usufruitier
Lorsqu’un usufruitier décède, la nue-propriété et l’usufruit se réunissent automatiquement, conférant la pleine propriété au nu-propriétaire.
- Cette consolidation de la propriété se fait sans frais de mutation et ne donne pas lieu en principe à imposition de plus-value.
- La plus-value ne sera éventuellement imposable que si le nu-propriétaire décide de revendre le bien par la suite. Dans ce cas, le prix d’acquisition retenu est celui de la valeur vénale en pleine propriété à l’achat en année 1. On compare la valeur en pleine propriété à l’achat à la valeur de cession en pleine propriété.
Les frais de notaire en démembrement
- Lors d’un démembrement volontaire (ex. donation de la nue-propriété à des enfants), des droits de donation ou de mutation peuvent s’appliquer.
- Les frais de notaire se calculent sur la valeur de la nue-propriété ou de l’usufruit, en fonction de l’âge de l’usufruitier, suivant le barème fiscal officiel.
L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) pour l’usufruitier et le nue propriétaire
- L’usufruitier est redevable de l’IFI sur la valeur de sa quote-part de la pleine propriété selon le barème fiscal du CGI ( art. 669) qui évolue selon son âge.
- Le nue propriétaire est redevable de l’IFI sur la valeur de la nue propriété selon le barème fiscal du CGI. (art.669)
Conclusion
Que vous soyez vendeur (crédirentier) ou acquéreur (débirentier), en viager occupé ou viager libre, ou encore nu-propriétaire ou usufruitier, la fiscalité impose des règles précises qu’il convient de bien maîtriser. Les frais de notaire, l’IFI, la taxe foncière, la taxe d’habitation, la plus-value immobilière et la taxation des rentes doivent être appréhendés avec méthode et rigueur.
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