25 février 2025 acheter en viager, vendre en viager

Répartition des charges et des travaux entre locataire et propriétaire en maison individuelle

Voici un tableau récapitulatif pour la location d’une maison individuelle avec jardin, qui inclut désormais l’entretien et les travaux concernant une piscine, une climatisation, un portail électrique et une véranda. Les principes et références légales sont les mêmes :

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (amélioration des rapports locatifs).
Décret n° 87-712 du 26 août 1987 (liste des réparations locatives).
Décret n° 87-713 du 26 août 1987 (liste des charges récupérables).
Articles 605 et 606 du Code civil (répartition des grosses réparations).

Dans une maison individuelle, le locataire prend à sa charge l’entretien courant (petites réparations, usage quotidien) et le propriétaire les gros travaux (structure, remplacement d’équipements vétustes, etc.).

Tableau détaillé des charges et travaux pour une maison individuelle (avec piscines, climatisation, portail électrique, véranda)

Poste de charges / Travaux	À la charge du locataire	À la charge du propriétaire (bailleur)	Références légales / Remarques
1. Entretien courant du jardin et des abords (pelouse, haies, arbres, massifs, allées, etc.)	– Tonte de la pelouse, taille des haies et arbustes, désherbage des allées, ramassage des feuilles. – Entretien régulier des plantations (éviter la prolifération de nuisibles). – Évacuation des déchets verts.	– Remplacement d’arbres malades ou abattus si cela requiert un gros chantier (sauf si le manque d’entretien du locataire est en cause). – Gros travaux (réparer un mur de soutènement, réaménager le sol, etc.) relevant de la structure ou de la configuration du terrain.	– Décret n° 87-712 : l’entretien courant du jardin (dont pelouses et haies) fait partie des réparations locatives. – Les gros travaux extérieurs et structurels incombent au propriétaire.
2. Entretien et réparation des clôtures, murets, portails « classiques »	– Petites réparations : graissage, nettoyage, remplacement de planches ou lattes endommagées (si c’est mineur), etc. – Entretien pour éviter la rouille ou la dégradation superficielle.	– Remise en état d’une clôture ou d’un muret endommagé par la vétusté, un affaissement de terrain ou un sinistre non imputable au locataire. – Remplacement complet si la clôture ou le portail est vétuste ou dangereux.	– Décret n° 87-712 : menues réparations à la charge du locataire. – Art. 606 du Code civil : grosses réparations à la charge du propriétaire (murs de clôture, etc.).
3. Entretien du logement (intérieur) (murs, sols, plafonds, portes, fenêtres, etc.)	– Petites réparations et entretien courant : Nettoyage, lessivage périodique. Remplacement d’ampoules, fusibles. Changement des joints de robinetterie. Graissage des charnières	– Gros travaux de réfection (peintures et revêtements en fin de vie, remplacement de fenêtres vétustes, rénovation d’un parquet ancien, etc.). – Usure normale : la remise en état incombe au propriétaire.	– Décret n° 87-712 : réparations locatives = entretien courant. – Loi de 1989, art. 6 : obligation du bailleur de délivrer un logement décent et en bon état.
4. Systèmes de chauffage, d’eau, d’électricité, de gaz	– Entretien courant : purge des radiateurs, nettoyage des filtres, petits raccords, entretien annuel de la chaudière (si la chaudière est individuelle), ramonage de cheminée si chauffage bois, etc.	– Gros travaux (réparation ou remplacement de la chaudière, mise aux normes de l’installation électrique ou de gaz, etc.). – Toute intervention liée à la vétusté ou à la non-conformité de l’installation.	– Décret n° 87-712 : mention de l’entretien courant à la charge du locataire. – Loi de 1989, art. 6 : le bailleur doit maintenir le logement en état de servir à l’usage prévu.
5. Eau, électricité, gaz, ordures ménagères	– Factures et abonnements (eau, électricité, gaz) relatifs à la consommation individuelle. – Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) refacturée au locataire si le propriétaire la paie dans la taxe foncière.	– Taxe foncière : le propriétaire la paie (il peut seulement récupérer la part TEOM auprès du locataire).	– Décret n° 87-713 : la TEOM est récupérable. – Art. 1400 du CGI : la taxe foncière est due par le propriétaire.
6. Assurance	– Assurance multirisque habitation (MRH) : obligatoire pour couvrir la responsabilité civile locative, incendie, dégâts des eaux, etc.	– Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) recommandée pour couvrir les sinistres non pris en charge par la MRH du locataire.	– Loi n° 89-462, art. 7 g) : le locataire doit s’assurer. – Le propriétaire peut demander une attestation annuelle.
7. Petites réparations et dégradations dues au locataire	– Réparation ou prise en charge financière de dégradations causées par une mauvaise utilisation (ex. vitre cassée, trou dans le mur, etc.).	– Travaux de remise en état liés à la vétusté, à l’usure normale ou à un vice de construction (sinistre non imputable au locataire).	– Décret n° 87-712 : dégradations imputables au locataire = locataire paie. – Loi de 1989, art. 7 c) : le locataire répond des dégradations qui lui sont imputables. – Possibilité de grille de vétusté pour répartir les frais.
8. Gros travaux de réparation et de structure (toiture, murs porteurs, charpente, etc.)	– Pas de participation sauf en cas de sinistre causé par le locataire (ex. incendie dû à sa faute).	– Réfection de la toiture, charpente, murs porteurs, ravalement, assainissement, etc. – Tous les gros travaux relevant de l’article 606 du Code civil (structure du bâtiment).	– Article 606 du Code civil : grosses réparations à la charge du propriétaire. – Loi de 1989, art. 6 : le propriétaire assure un logement en bon état d’usage et de réparation.
9. Travaux d’amélioration ou de rénovation (isolation, changement de fenêtres, etc.)	– Pas de participation financière (sauf accord exceptionnel). – Obligation de laisser accéder le propriétaire ou les artisans pour la réalisation des travaux (dans le respect des conditions légales).	– À la charge du bailleur : isolation, double vitrage, équipement visant à améliorer la performance énergétique ou le confort (volets motorisés, etc.).	– Loi de 1989, art. 7 e) : le locataire doit laisser l’accès pour travaux ne pouvant être différés ou d’amélioration. – Les travaux d’amélioration ne se refacturent pas au locataire.
10. Ramonage et entretien des conduits	– Ramonage annuel des cheminées, poêles à bois, inserts (souvent imposé par arrêté préfectoral). – Nettoyage des conduits accessibles (cendres, suie, etc.).	– Réparation ou remplacement du conduit si vétuste ou non conforme. – Travaux de maçonnerie importants si le conduit est fissuré ou dangereux.	– Décret n° 87-712 : l’entretien des conduits est une réparation locative. – Les règlements locaux peuvent imposer 1 ou 2 ramonages par an.
11. VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée)	– Nettoyage régulier des bouches d’aération, remplacement des filtres accessibles, entretien courant.	– Remplacement de la VMC si elle est vétuste ou non conforme, grosse réparation en cas de panne sérieuse. – Mise aux normes si l’installation est dangereuse.	– Décret n° 87-712 : petites réparations (filtres, bouches). – Loi de 1989, art. 6 : logement décent = ventilation efficace.
12. Taxes d’habitation / foncière	– Taxe d’habitation (en voie de suppression pour les résidences principales, reste applicable pour résidences secondaires ou selon la situation). – Autres impôts locaux liés à l’occupation (redevance TV, etc.).	– Taxe foncière : reste à la charge du propriétaire (sauf la part TEOM récupérable).	– CGI, art. 1400 : taxe foncière due par le propriétaire. – La taxe d’habitation est (ou était) due par l’occupant selon la réglementation en vigueur.
13. Frais d’agence et gestion locative	– Peut payer une part plafonnée (frais de bail, état des lieux, visite) selon la Loi ALUR.	– Honoraires d’agence hors la part imputable au locataire, frais de gestion courante (encaissement loyers, relances), etc.	– Loi ALUR (2014) : plafonne les honoraires imputables au locataire (articles 5 et 5-1 de la loi de 1989).
14. Régularisation et justificatifs	– Règlement des charges et du loyer à échéance. – Possibilité de demander les justificatifs (factures d’entretien, etc.).	– Fourniture d’un décompte détaillé des charges récupérables, si des provisions sont demandées. – Réalisation de la régularisation annuelle ou périodique.	– Loi de 1989, art. 23 : obligation de transmettre un décompte annuel au locataire s’il y a provisions sur charges. – Décret n° 87-713 : liste des charges récupérables (moins nombreuses qu’en copropriété, mais TEOM ou entretien de certains équipements peuvent être concernés).
15. Piscine (bassin privatif, local technique, filtration)	– Entretien courant : nettoyage, surveillance du pH, du taux de chlore/brome, vidange partielle, hivernage (produits anti-algues), etc. – Remplacement de menues pièces (petits joints, crépines) si l’usure est légère.	– Gros travaux : changement ou réparation majeure du système de filtration (pompe, skimmers, filtre), réfection du liner/fond si usé ou fissuré. – Mise aux normes de sécurité (barrière, alarme, couverture) si elles sont absentes ou incomplètes.	– Décret n° 87-712 : entretien courant, menues réparations = locataire. – Loi du 3 janvier 2003 relative à la sécurité des piscines : obligation du propriétaire d’installer un dispositif de sécurité (barrière, alarme, couverture…).
16. Climatisation (clim) (split, système réversible, etc.)	– Entretien régulier : nettoyage des filtres intérieurs, vérification basique, dépoussiérage des unités. – Signaler toute anomalie au bailleur rapidement.	– Réparation ou remplacement de l’appareil en cas de panne importante (moteur hors service, etc.) due à la vétusté ou un vice de fabrication. – Travaux de mise en conformité si l’installation n’est plus aux normes ou mal installée.	– Décret n° 87-712 : menues réparations (filtres, nettoyage). – Les réparations lourdes (compresseur, etc.) sont à la charge du propriétaire.
17. Portail électrique (moteur, système d’ouverture/fermeture)	– Petits réglages, graissage du mécanisme, entretien de la télécommande (pile). – Nettoyage de base pour éviter l’encrassement.	– Remplacement du moteur, de la carte électronique ou d’éléments majeurs si la panne est due à l’usure ou un défaut technique. – Réparation conséquente de la structure (si déformation importante, détérioration par vétusté, etc.).	– Décret n° 87-712 : menues réparations (graissage…). – Les pannes importantes, liées à l’équipement en fin de vie ou à un vice, sont à la charge du bailleur.
18. Véranda (structure, toiture vitrée, fermetures, etc.)	– Entretien et nettoyage régulier des surfaces vitrées, des rails de coulissage si portes/fenêtres coulissantes. – Remplacement de petites pièces (joints, etc.) s’il s’agit d’une réparation mineure.	– Réparation ou remplacement de la structure vitrée (toiture, chéneau, montants) en cas d’infiltration, de vétusté ou d’endommagement structurel. – Travaux d’isolation s’il y a un souci de conception ou de vieillissement.	– Décret n° 87-712 : menues réparations = locataire. – Les grosses réparations structurelles (fixations, étanchéité globale, remplacement) incombent au propriétaire.

Rappels et points-clés

Réparations locatives :
- Le Décret n° 87-712 liste les « petites réparations » et l’entretien courant incombant au locataire.
- Inclut l’entretien et les réparations minimes pour la piscine, la climatisation, le portail électrique, la véranda (ex. nettoyage, joints, filtres).
Gros travaux et vétusté :
- Le propriétaire est responsable des gros travaux (structure, toiture, murs porteurs, équipement hors d’usage…).
- Les équipements fournis doivent être en bon état de fonctionnement.
- La vétusté normale ne peut être facturée au locataire.
Sécurité :
- Piscine : le propriétaire doit veiller au respect des dispositifs de sécurité obligatoires (barrière, alarme, couverture, abri).
- Véranda, portail électrique, climatisation : mise aux normes et réparations majeures en cas de défaut ou de vieillissement.
Taxes et charges :
- Le locataire assume la taxe d’habitation (si elle s’applique encore) et ses factures de consommation (eau, gaz, électricité).
- Le propriétaire prend en charge la taxe foncière, récupère éventuellement la TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères).
Assurances :
- Le locataire souscrit impérativement une assurance multirisque habitation (MRH).
- Le propriétaire peut compléter avec une assurance PNO (propriétaire non occupant).
Accès pour travaux :
- Le locataire doit laisser le bailleur (ou ses prestataires) accéder au logement pour des travaux d’amélioration ou de réparation indispensables, moyennant un préavis raisonnable.

En cas de doute ou de litige, il est conseillé de se référer au contrat de bail, de consulter la loi de 1989, les décrets précités, ou de demander conseil à un professionnel (ADIL, juriste, avocat spécialisé en droit immobilier).