Qui paye les charges et les travaux en viager ?
Les charges
Les travaux
La répartition des charges et des travaux en viager
Après la vente, qui paye les travaux ?
En la matière, la répartition des travaux peut être librement convenue entre les parties. Cependant, on se réfère la plupart du temps à deux textes légaux :
La loi 89-472 pour les rapports entre locataires et propriétaires pour le droit d’usage et d’habitation.
Les articles 605 et 606 du code civil pour les rapports entre usufruitier et nue propriétaire.
En viager occupé avec un droit d’usage et d’habitation
La loi de 89 sert de base à la répartition mais peut être précisée pour éviter tous litiges. La liberté contractuelle peut entrainer des accords particuliers entre le vendeur et l’acquéreur.
Voici un exemple de répartition :
L’acquéreur aura à sa charge :
-Les gros travaux tels qu’entendus dans l’article 606 du Code Civil (« les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier »), auxquels il convient d’ajouter :
-Les façades en entières.
-La toiture : réfection et/ou étanchéité.
-Hall d’entrée et/ou cage d’escaliers en entier.
-Les colonnes d’arrivée et d’évacuation des eaux.
-Ascenseur : Machinerie (changement moteur), tableau de commandes électriques de l’ascenseur (en entier), la cabine d’ascenseur (changement), coût des travaux occasionnés par les mises aux normes de sécurité imposés par la loi.
-La chaufferie en entière (brûleur, échangeur et éventuellement le condenseur) et le coût des travaux occasionnés par les mises aux normes de sécurité imposées par la loi.
-L’assurance propriétaire non occupant
En copropriété :
Sans qu’il ne soit nécessaire de les mentionner ou préciser, quelles que soient leurs catégories, toutes les autres réparations, tous les autres travaux de la copropriété, seront réputés d’entretien et resteront à la charge exclusive du VENDEUR bénéficiaire du droit d’usage et d’habitation.
Le vendeur aura à sa charge :
– Les consommation courantes (électricité, gaz, eau)
– Les menues réparations intérieures
– L’assurance multi risques habitation
– Toutes les réparations à l’intérieur de l’habitation, resteront à la charge exclusive du vendeur-bénéficiaire du droit d’usage et d’habitation.
Notre conseil : Pour une bonne entente entre les parties, il est conseillé de préciser la répartition des charges et travaux dans le contrat afin de prévenir de tous litiges.
Le vendeur a l’obligation d’entretenir le bien en bon père de famille pour conserver son état et éviter des dégradations.
En viager libre
L’acquéreur assume tous les travaux du bien comme une vente classique.
En nue-propriété avec réserve d’usufruit
Toutes les réparations, tous les travaux seront à la charge de l’usufruitier (à l’exception de ceux de l’art.606 du CC)
Art 605 : L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.
Article 606 : Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d’entretien.
Après la vente, qui paye les charges ?
Cette répartition est conventionnelle entre les parties.
En viager occupé avec un droit d’usage et d’habitation
Dans la plupart des cas, la répartition est la même que dans les rapports entre bailleur et locataire.
Le vendeur paiera :
-Les charges relatives à l’usage et à l’entretien du bien.
-Les charges de consommations
-La quote part locataire des charges de copropriété.
L’acquéreur paiera :
-L’assurance propriétaire non occupant
-La quote part propriétaire des charges de copropriété.
En nue propriété avec réserve d’usufruit
Toutes les charges de copropriété seront à la charge de l’usufruitier.