6 février 2025 tout comprendre nue-propriété, tout comprendre viager

Lexique du Viager et de la Nue-Propriété : Définitions clés

Lexique du viager et de la nue-propriété

Découvrez ci-dessous une liste complète et structurée des principaux termes utilisés en viager et en nue-propriété. L’objectif est de vous donner toutes les définitions essentielles pour mieux comprendre ces modes d’acquisition et de démembrement de la propriété immobilière.

Crédirentier

Définition : Le crédirentier est le vendeur du bien immobilier en viager. C’est la personne qui perçoit la rente viagère. Après la signature de l’acte authentique, il devient titulaire d’un droit lui permettant de recevoir régulièrement la somme due (la rente) par l’acheteur.

Débirentier

Définition : Le débirentier est l’acheteur du bien immobilier en viager. Il s’engage à payer la rente viagère au crédirentier. Son obligation de paiement perdure jusqu’au décès du vendeur.

Le droit d’usage et d’habitation (DUH)

Définition : Le droit d’usage et d’habitation confère au vendeur (crédirentier) la garantie de pouvoir occuper à vie son logement. Il peut y loger sa famille, mais ce droit ne lui permet pas de louer le bien à un tiers, même à titre gratuit.

Caractère personnel : Ce droit est personnel au vendeur ; il ne peut pas le céder ou le transmettre.
Possibilité de plusieurs têtes : Le DUH peut être établi sur une ou deux têtes (par exemple, le vendeur et son conjoint).
Renonciation : Le crédirentier peut y renoncer à tout moment, à condition d’en avertir l’acheteur. Dans ce cas, la rente viagère pourra être revalorisée selon ce qui est prévu au contrat.
Références légales : Articles 625 à 636 du Code civil.

Le bouquet

Définition : Le bouquet est un capital que le vendeur (crédirentier) perçoit immédiatement au moment de la vente, lors de la signature de l’acte authentique.

Aspects fiscaux : En résidence principale, le bouquet n’est pas imposable.
Caractère facultatif : Il n’est pas obligatoire ; son montant est fixé librement entre les parties.
Impact sur la rente : Plus le bouquet est élevé, plus la rente viagère peut être réduite.
Financement : Un bouquet élevé limite les investisseurs car le recours au crédit bancaire est souvent impossible lorsque le vendeur bénéficie d’un privilège de vendeur (sauf garanties alternatives).

La rente viagère

Définition : La rente viagère est une somme versée à vie par l’acheteur (débirentier) au vendeur (crédirentier).

Indexation : Généralement indexée sur l’indice INSEE des prix à la consommation des ménages urbains (hors tabac) France entière, pour maintenir le pouvoir d’achat du crédirentier.
Calcul : Dépend de la valeur vénale du bien, du bouquet éventuellement versé et de l’espérance de vie du vendeur (ou des vendeurs si plusieurs têtes).
Réversibilité : La rente peut être réversible en totalité ou partiellement au conjoint survivant, selon les stipulations du contrat.
Références légales :
- Article 1972 du Code civil : la rente peut être constituée sur une ou plusieurs têtes.
- Article 1973 du Code civil : la rente peut être constituée au profit d’un tiers.
- Article 1976 du Code civil : la rente viagère est fixée librement entre les parties.

Valeur vénale du bien

Définition : La valeur vénale d’un bien immobilier correspond à sa valeur de marché, c’est-à-dire le prix auquel il peut se vendre à un instant donné, en fonction de l’offre et de la demande, ainsi que des caractéristiques intrinsèques du bien (localisation, surface, état, etc.).

Valeur libre du bien

Définition : La valeur libre est la valeur vénale du bien lorsqu’il n’est pas occupé, c’est-à-dire sans droit d’usage et d’habitation ni usufruit attachés. C’est la valeur la plus élevée sur le marché immobilier, car l’acquéreur peut disposer du bien sans contrainte dès l’achat.

Valeur occupée du bien

Définition : La valeur occupée est la valeur vénale d’un bien diminuée de la valeur correspondant à l’occupation (par le DUH, l’usufruit, etc.). Elle est donc plus faible que la valeur libre, puisque l’acquéreur ne peut pas utiliser ou louer immédiatement le bien.

Le droit de propriété

Définition : Le droit de propriété est composé de trois éléments :

Usus : le droit de se servir de la chose.
Fructus : le droit de percevoir les fruits (loyers, récoltes, etc.).
Abusus : le droit de disposer de la chose (vendre, donner, détruire ou transformer).

Lorsque ces trois attributs sont réunis, on parle de pleine propriété.

Démembrement

Définition : Le démembrement est la séparation de la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. Les différents attributs du droit de propriété (usus, fructus et abusus) se trouvent alors répartis entre plusieurs personnes.

Usufruit

Définition : L’usufruit est le droit de jouir d’un bien dont une autre personne possède la nue-propriété.

Usus + fructus : L’usufruitier peut utiliser le bien (usus) et percevoir les fruits (fructus), par exemple en le mettant en location.
Obligations de l’usufruitier :
- Entretenir le bien (réparations d’entretien).
- Conserver la substance du bien.
Durée : L’usufruit peut être viager (jusqu’au décès de l’usufruitier) ou temporaire (limité dans le temps).

La vente à terme

Définition : À la différence du viager, la vente à terme prévoit une durée de paiement déterminée à l’avance. Il n’y a donc pas d’aléa lié à l’espérance de vie du vendeur.

Mensualités : Les sommes versées ne sont généralement pas imposables et sont indexées sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers).
Décès du vendeur : Si le vendeur décède avant la fin du terme, ses héritiers continuent de percevoir les mensualités dues par l’acheteur jusqu’à la date prévue.

Hypothèque / Privilège de vendeur

Définition : L’hypothèque ou le privilège de vendeur est une garantie prise sur un bien immobilier. Elle permet au créditeur (le vendeur ou la banque) de saisir le bien si l’emprunteur (ou le débirentier) ne respecte pas ses obligations (non-paiement de la rente, par exemple).

Privilège de vendeur : Souvent utilisé en viager pour protéger le crédirentier.

Action résolutoire

Définition : L’action résolutoire permet d’annuler la vente en cas de non-paiement de la rente viagère. Le crédirentier peut ainsi récupérer la pleine propriété du bien, sous réserve d’une décision de justice, si le débirentier est défaillant.

Foire aux questions (FAQ)

Peut-on vendre son bien en viager si on a déjà un crédit en cours ?
Oui, sous réserve que les garanties nécessaires (privilège de vendeur, hypothèque) ne soient pas incompatibles avec l’hypothèque déjà en place. Il convient de vérifier avec un notaire.
Quelle différence entre le droit d’usage et d’habitation et l’usufruit ?
- Droit d’usage et d’habitation : utilisation personnelle du bien, sans possibilité de le mettre en location.
- Usufruit : confère les droits d’usage et de percevoir les loyers, avec l’obligation d’entretenir le bien.
Comment se calcule la rente viagère ?
Le notaire ou un expert évalue la valeur vénale du bien, applique un abattement lié au DUH ou à l’usufruit, déduit le bouquet éventuel, puis estime la rente selon l’espérance de vie du ou des crédirentiers.
Qu’arrive-t-il en cas de décès du débirentier ?
Les héritiers du débirentier sont généralement tenus de poursuivre le versement de la rente. Il est conseillé de se renseigner sur les conditions exactes prévues dans le contrat.