25 février 2025
acheter en viager, tout comprendre viager, vendre en viager
Répartition des charges et des travaux entre locataire et propriétaire en copropriété
Répartition des charges et des travaux entre locataire et propriétaire
Tableau détaillé des charges et travaux en copropriété
Voici un tableau sur les charges et les travaux en copropriété, en distinguant clairement ce qui incombe au locataire et au propriétaire (bailleur). Les références légales renvoient principalement à :
- La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (dite « loi de 1989 »).
- Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 (liste des réparations locatives).
- Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 (liste des charges récupérables).
- Le Code civil, notamment l’article 606 pour les grosses réparations.
Important : Chaque situation peut présenter des particularités selon le règlement de copropriété, le contrat de bail, ou des accords spécifiques passés entre les parties. Le tableau ci-dessous reste un guide général.
| Poste de charges / Travaux | À la charge du locataire | À la charge du propriétaire (bailleur) | Références légales / Remarques |
|---|---|---|---|
| 1. Charges générales de copropriété (frais de syndic, assurance immeuble, maintenance des parties communes, espaces verts, etc.) | – Participation à la part récupérable de ces charges via le décompte annuel ou les provisions sur charges (entretien courant, électricité des parties communes, nettoyage, entretien des espaces verts, etc.). – Cette part est ensuite appelée « charges récupérables ». | – Part non récupérable : honoraires du syndic (sauf exceptions très limitées), travaux de gestion administrative, frais de tenue des assemblées, etc. – Les dépenses liées à l’assurance de l’immeuble (hors assurance du locataire) restent à la charge du propriétaire. | – Décret n° 87-713 du 26 août 1987 : liste des charges récupérables. – Le propriétaire doit justifier le montant de ces charges lors de la régularisation annuelle. – Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (pour la copropriété). |
| 2. Entretien des parties communes (ménage, éclairage, consommables, etc.) | – Participation financière via la quote-part des charges récupérables (contrat de nettoyage, ampoules, fluides énergétiques, etc.). | – Les gros travaux d’entretien (réparation importante, mise en conformité) sont à la charge du propriétaire (ou de la copropriété, puis refacturation au propriétaire dans le cadre de la quote-part de charges non récupérables). | – Décret n° 87-713 : précise l’entretien courant des parties communes comme charge récupérable. – Les gros travaux sur les parties communes relèvent du propriétaire ou de la copropriété (qui en répercute une partie au propriétaire). |
| 3. Charges liées à l’ascenseur ou au monte-charge | – Participation au fonctionnement et à l’entretien courant (contrat de maintenance, électricité, dépannage mineur) en tant que charges récupérables. – Proportionnellement à l’étage occupé, selon le règlement de copropriété. | – Les travaux de mise aux normes, de remplacement de l’ascenseur ou de modernisation sont à la charge du propriétaire (ou de la copropriété, répercutés ensuite sur le propriétaire dans les charges non récupérables). | – Décret n° 87-713, annexe : les dépenses d’entretien et de fonctionnement de l’ascenseur sont récupérables. – Code de la construction et de l’habitation pour l’obligation de mise aux normes. |
| 4. Eau (froide/chaude) et chauffage collectif | – Paiement de la consommation réelle (ou forfaitaire) d’eau froide, d’eau chaude si collectif, et du chauffage collectif (inclus dans les charges récupérables). – Entretien courant des robinets, petits raccords, purge des radiateurs au besoin. | – Installation, renouvellement et gros travaux sur les canalisations collectives, la chaudière collective, la chaufferie, ou les compteurs généraux d’eau/ de chauffage. | – Décret n° 87-713 : répartition des charges de chauffage et d’eau. – Décret n° 87-712 (entretien des robinets, joints, etc. = réparations locatives). – Loi de 1989, art. 6 : le bailleur est tenu de maintenir le logement en état de servir à l’usage prévu. |
| 5. Electricité / Gaz individuels | – Abonnement et consommation individuelle, facturés directement au locataire par le fournisseur (ou refacturés si compteur commun, selon les dispositions prévues). – Entretien des équipements intérieurs (changement fusibles, ampoules intérieures, etc.). | – Installation, rénovation et gros travaux sur l’installation électrique ou de gaz (mise aux normes, changement du tableau électrique vétuste, remplacement de la chaudière individuelle si le propriétaire l’a fournie, etc.). | – Décret n° 87-712 (réparations locatives courantes). – Loi de 1989, art. 6 et 7 : le propriétaire doit livrer un logement décent et le locataire doit assumer l’entretien courant. |
| 6. Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) | – Remboursement au propriétaire de la part relative à la TEOM (souvent incluse dans la taxe foncière) à travers les charges récupérables. | – La taxe foncière est à la charge du propriétaire, mais il peut demander au locataire le remboursement de la part TEOM uniquement. | – Décret n° 87-713, annexe : la TEOM est expressément prévue comme charge récupérable. – L’article 1400 du Code général des impôts désigne le propriétaire comme redevable légal. |
| 7. Assurance | – Assurance multirisque habitation (MRH) obligatoire pour le locataire, qui doit couvrir sa responsabilité civile locative et les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, etc.). | – Assurance de la copropriété (contrat global) et éventuellement l’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant). | – Loi de 1989, art. 7 g) : obligation du locataire de s’assurer. – Le règlement de copropriété peut imposer une assurance pour l’immeuble. |
| 8. Réparations locatives à l’intérieur du logement | – Petites réparations et entretien courant : Joints de robinetterie, de carrelage ou de douche. Entretien courant des sols, murs et plafonds (nettoyage, etc.) Remplacement d’ampoules, fusibles . Graissage des gonds et charnières | – Réparations importantes ou remplacement d’éléments vétustes (installation électrique hors normes, infiltration d’eau, etc.). – Rénovation nécessaire due à l’usure normale ou à un sinistre non imputable au locataire (ex. vice de construction). | – Décret n° 87-712 du 26 août 1987 : énumération des réparations locatives. – Loi de 1989, art. 6 : le bailleur doit délivrer un logement décent. |
| 9. Travaux de remise en état / Dégradations | – Réparation ou prise en charge financière des dégradations causées par une utilisation anormale (ex. trou dans le mur, casse d’une vitre intérieure, etc.). – Remise en peinture si le locataire a effectué des transformations sans accord ou dégradé les murs. | – Si l’usure est normale, c’est au propriétaire de prendre en charge la remise en peinture, les rafraîchissements ou l’usure due au temps. – Les gros travaux de remise en état du logement après un sinistre non causé par le locataire. | – Loi de 1989, art. 7 c) : le locataire répond des dégradations qui lui sont imputables. – En fin de bail, l’état des lieux comparatif détermine l’éventuel coût de remise en état facturable au locataire (hors vétusté). |
| 10. Travaux d’amélioration du logement (amélioration énergétique, ajout d’équipements, etc.) | – Pas de participation financière sauf accord spécifique. Le propriétaire peut éventuellement demander un accord de participation si un avenant le prévoit, mais c’est rare. | – À la charge du propriétaire : ajout d’équipements (ex. double vitrage, volets motorisés, isolation thermique…) visant à améliorer le logement ou sa performance énergétique. | – Loi de 1989, art. 6 : le bailleur assure la décence du logement. – Les travaux d’amélioration restent en principe à la charge du propriétaire, sauf clause particulière (et encore, elle doit respecter certaines limites légales). |
| 11. Gros travaux et rénovation structurelle (ravalement, façade, toiture, murs porteurs, etc.) | – Non imputables au locataire, qui ne contribue pas à ces dépenses, hormis si une quote-part très spécifique est considérée « récupérable » (rare dans ces cas). | – Entièrement à la charge du bailleur : ravalement, réfection de la toiture, étanchéité, réparation de murs porteurs, travaux de structure, etc. | – Article 606 du Code civil : les grosses réparations restent à la charge du propriétaire. – Loi de 1989, art. 6 : le bailleur doit assurer un logement en bon état d’usage et de réparation. |
| 12. Frais de gestion locative (honoraires d’agence, rédaction du bail, etc.) | – Une partie des frais d’agence peut être facturée au locataire (rédaction du bail, état des lieux, visite, etc.), dans la limite d’un plafond légal et selon la zone géographique. | – Les frais de gestion courante (encaissement des loyers, correspondance) et les honoraires d’agence excédant la part légale plafonnée restent à la charge du propriétaire. – Frais de syndic pour la copropriété, non imputables au locataire sauf exceptions strictes. | – Loi ALUR (2014) : encadrement des honoraires d’agence imputables au locataire (articles 5 et 5-1 de la loi de 1989). – Décret n° 2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires payés par le locataire. |
| 13. Impôts locaux (taxe d’habitation, contribution économique territoriale pour un local pro, etc.) | – Taxe d’habitation (jusqu’à sa suppression progressive pour les résidences principales) ou taxe sur les locaux meublés non affectés à l’habitation principale. – Pour les locaux professionnels : éventuelle CFE (ex. contribution foncière des entreprises). | – Taxe foncière : à la charge exclusive du propriétaire (hors TEOM récupérable). – Taxes spéciales d’équipement, taxes locales exceptionnelles liées au foncier. | – Article 1400 du CGI : la taxe foncière est due par le propriétaire. – Suppression progressive de la taxe d’habitation (sauf exceptions, ex. résidences secondaires, logements vacants, etc.). |
| 14. Entretien des équipements fournis par le propriétaire (cuisine équipée, chauffe-eau, volets électriques, climatisation, etc.) | – Entretien courant : nettoyage régulier, remplacement de petites pièces d’usure (filtres, joints, fusibles, etc.). – Utilisation normale et signalement rapide des dysfonctionnements. | – Remplacement de l’équipement (chauffe-eau, électroménager, etc.) en fin de vie ou en cas de panne due à la vétusté ou à un vice de fabrication. – Gros entretien ou réparation en cas de défaillance non imputable au locataire. | – Décret n° 87-712 : petites réparations à la charge du locataire. – Loi de 1989, art. 6 : le bailleur doit fournir un équipement en bon état de fonctionnement. |
Points-clés à retenir
Charges récupérables : Listées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Incluent notamment les frais d’entretien courant, les consommations d’énergie et d’eau des parties communes, la TEOM, etc.
Réparations locatives : Listées par le décret n° 87-712 du 26 août 1987. Concerne les petits travaux et l’entretien régulier à l’intérieur du logement.
Gros travaux et améliorations : Demeurent à la charge du propriétaire (article 606 du Code civil pour les gros travaux). Le bailleur doit maintenir le logement en bon état et décent (loi de 1989, art. 6).
Justificatifs et régularisation : Le propriétaire (ou le gestionnaire) doit fournir un décompte détaillé et justifié des charges au moins une fois par an. Le règlement de copropriété fixe souvent la répartition des charges communes (clés de répartition).
En cas de litige : Se référer au bail, au règlement de copropriété et à la loi. Possibilité de saisir la Commission départementale de conciliation ou de contacter l’ADIL (Agence Départementale pour l’Information sur le Logement) pour un conseil gratuit.