Toutes les questions sur le viager pour investir

Il prépare dans les meilleures conditions possibles sa retraite. Il se constitue un capital avec une petite épargne (la rente). Il paie le bien immobilier bien moins cher que s’il était libre. Il ne paie les frais d’actes et notariés que sur une partie du prix. Il n’a aucun problème avec l’occupant. Il ne paie aucun travaux d’entretien de l’appartement. Il n’encaisse pas de loyers qui feraient évoluer à la hausse son impôt sur le revenu. Il est serein pendant que son capital (le bien immobilier) prend de la valeur au fil du temps.

En général, le bien acheté en viager est un bien occupé par le vendeur.
Ce droit d’usage et d’habitation du vendeur sera évalué et le prix d’achat sera minoré par conséquent (entre 40 et 60 % de décote par rapport au prix du marché).
Le vendeur conserve la jouissance du bien à vie pour lui-même, il ne peut le louer à autrui. (DUH)

Jeanne Calment fut doyenne des français et même de l’humanité !
En 1965, à 90 ans, elle vend en viager son appartement à son notaire, Me Raffray.
A 95 ans, elle décide de partir en maison de retraite.
Le notaire meurt en 1995 et Jeanne Calment meurt en 1997 à 122 ans.
Finalement le notaire a payé 2 fois le prix de l’appartement.
Cependant le notaire a pu louer l’appartement suite au départ en maison de retraite de Jeanne Calment et la valeur de l’appartement a été multiplié par 6 en 32 ans.
Le taux de rendement interne (TRI) de l’opération est proche des 4 % grâce à la valorisation de l’immobilier dans le temps.

Le paiement du prix sera réparti entre un bouquet et une rente viagère selon les besoins du vendeur.
3 paiements sont possibles :
-Un bouquet uniquement sans rente
-Un bouquet + une rente viagère (à vie)
-Une rente viagère uniquement sans bouquet

Le risque en viager occupé avec rente
Avec la rente, l’aléa lié à l’espérance de vie du vendeur peut rebuter les investisseurs. En effet l’incertitude sur la durée de paiement de la rente peut être un stress.
Bien souvent, les investisseurs en viager ont réalisé plusieurs investissements en viager pour « statistiquement » lisser le risque.

Le risque en viager occupé sans rente
Dans ce cas, l’aléa de la rente n’est plus une crainte. L’acquéreur verse le prix en une seule fois.
Intérêts pour l’investisseur :
Acquisition d’un bien avec une décote de 30 à 50 %
Revente du bien à terme avec une plus-value
Le bien est entretenu
L’achat peut se faire via un emprunt.

Le risque en viager libre
Dans ce cas, l’acquéreur dispose immédiatement du bien pour l’occuper ou le louer. Il s’agit souvent de biens locatifs ou de résidences secondaires.
L’aléa est présent car il faut payer le crédirentier durant son espérence de vie.
Si le bien est loué a des locataires, l’investisseur perçoit les loyers qui pourront payer en partie la rente du vendeur. Attention la valeur de la rente devra être supérieure à la valeur locative (prise en compte du bouquet) sinon le caractère aléatoire de la vente ne serait pas respecté.

Dans les faits c’est difficile car la banque va demander une garantie en contrepartie du prêt. Or le vendeur bénéficie d’un privilège de vendeur, autrement dit d’une hypothèque de premier rang, ce qui empêche la banque de prendre une garantie.
L’acquéreur devra apporter un autre bien en garantie, une caution ou un nantissement sur une assurance vie à la banque.

C’est une question que tout investisseur peut se poser. Or c’est méconnaitre le viager que de le croire.
En investissant en viager, votre épargne va améliorer les conditions de vie d’un sénior, va lui permettre d’avoir une vie plus confortable, va lui permettre d’aider ses proches … C’est tout sauf immoral car vous donnez du sens à votre investissement.

Compte tenu de l’aléa lié la durée de versement de la rente, on peut dire que l’investissement viager présente un risque. Mais c’est le cas de quasi tous les investissements à haut rendement.
Cependant, il faut nuancer ce risque car il faudrait que les 3 facteurs suivants se cumulent pour que l’investissement soit décevant :
Un vendeur dont l’espérance de vie serait exceptionnelle.
Un vendeur dont l’autonomie à domicile serait exceptionnelle.
Une valeur du marché immobilier à la baisse sur le long terme.

Il est possible de revendre un viager.
L’investisseur peut très bien changer de projets d’investissements.

Il y a deux méthodes de calculs et ce sera la plus favorable qui sera retenue.

A. Plus-value = la valeur revente du bien – valeur acte authentique + 7,5 % (frais de notaire) + 15 % (forfait travaux) =

B. Plus-value =la valeur de revente du bien – Somme bouquet + rentes versées + 7,5 % + 15 %

Comme en immobilier classique, un abattement sur la plus-value sera appliqué en fonction de la durée de détention.

Il faut respecter les règles classiques de l’investissement immobilier, à savoir :
– La qualité de l’emplacement
– La qualité de l’immeuble
– Le marché immobilier local

A savoir : 95 % des investisseurs en viager n’habiteront jamais leur bien. Ils le loueront ou le vendront.

Le projet porte-t-il sur une tête, sur deux têtes ?
Y a-t-il une réversion de la rente sur le conjoint survivant ?
Y a-t-il une différence d’âge significative entre les deux conjoints ?
Est ce que j’ai une différence d’âge suffisante avec le vendeur (une génération est recommandée, soit 20-25 ans)
Quel niveau de bouquet puis je débloquer sur mes fonds propres (pas de crédit bancaire possible du fait du privilège de vendeur)
Mes revenus me permettent de financer quelle rente sans aucun problème, sans que cela change mon train de vie ? sur quelle durée ?
Puis je assumer une indexation de la rente à long terme ?
Puis je assumer une revalorisation de la rente en cas de départ anticipé ?

Attention à la requalification fiscale en donation déguisée et aux contestations familiales.
La loi ne l’interdit pas, cependant il faudra que le prix et la rente soit réelle et sérieuse, sans quoi les impôts pourraient requalifier la vente en donation.
Si la vente se fait à un des enfants, il faudra l’accord des autres enfants pour éviter que cela soit requalifié en donation sur demande de l’un d’entre eux.
Dans ce cas il faut se rapproche de votre notaire de famille.

Rien n’interdit une personne morale (sci) d’acheter un bien en viager.
Par contre nous déconseillons l’achat par société commerciale car cela est trop dangereux pour le vendeur en cas de faillite de la société.