Toutes les questions sur le viager

On peut tout vendre en viager, à partir du moment où la chose vendue a une valeur certaine. Ainsi, on peut vendre ou acheter des bijoux, des œuvres d’art, un bateau, une voiture et bien entendu, un appartement, une maison, un immeuble, un terrain, etc…

La vente en viager est une vente immobilière, mais ce qui la différencie, ce sont les modalités de paiement du prix de la chose et ses clauses juridiques.

En viager, le vendeur reste chez lui (dans sa maison, dans ses meubles) et dans son environnement (famille, voisins, commerçants, médicaux), ainsi il conserve ses repères qui sont psychologiquement très importants. Il devient rentier à vie.

En vente classique, le vendeur doit relouer un autre bien mais il est difficile d’acheter un autre bien à un certain âge et le coût du loyer peut devenir un problème financier à terme. Dans ce cas, une gestion sérieuse de son capital sera nécessaire sur le long terme.

Les plus connues sont le viager occupé et le viager libre, cependant une multitude de variante pourront être possible selon la situation et le besoin du vendeur.

Vente portant sur une tête, sur 2 têtes, sur la tête d’une tierce personne qui n’est pas propriétaire du bien vendu, avec réversion totale de la rente au dernier vivant ou avec diminution de la rente lors du décès du premier des vendeurs ; avec une rente immédiate, différée, progressive, régressive, temporaire ou à vie.

On pourra également évoquer la vente à terme qui sera également une solution pour certains profils de vendeurs.

La vente en viager est une décision très importante. Chaque situation est unique et personnelle.
Avant toute décision, un diagnostic de votre situation personnelle, financière et patrimoniale devra être réalisé par un expert.
Cela vous permettra de connaitre toutes les conséquences d’une opération immobilière en viager et de comparer les différentes solutions envisageables.

Les principales motivations des vendeurs sont :
-Améliorer sa condition de vie à la retraite
-Rester le plus longtemps possible chez soi
-Protéger son conjoint
-Organiser de son vivant sa succession
-Mettre en œuvre de nouveaux projets
-Profitez de son patrimoine en l’absence d’héritiers

Il est possible de vendre à tout âge mais en réalité ce type de vente s’applique à des personnes âgées de plus de 60 ans avec un âge moyen de 70- 80 ans pour les vendeurs.
Toutefois, c’est véritablement le besoin financier du vendeur et son projet de vie qui sont les éléments déclencheurs du projet et non son âge.

Astuces : Si vous êtes âgés de 69 ans, il sera préférable fiscalement de vendre avec un léger différé du démarrage de la rente viagère. En effet, à partir de 70 ans, les rentes bénéficient d’un abattement de 70 % avant impôt sur le revenu.

Vous êtes propriétaire de votre bien et à ce titre vous en faites ce que vous voulez.
Mais il est recommandé de les informer de votre projet.
En revanche, si les enfants sont propriétaires d’une fraction du bien immobilier à la suite d’un parent décédé, leur accord et leur signature seront indispensables à chaque étape de l’opération (mandat, compromis, acte)

La loi ne s’oppose pas à vendre un bien à l’un des enfants. C’est une solution pour aider ses parents et pour conserver un bien dans la famille. Cependant il faudra respecter les règles afin que les services fiscaux ne requalifient pas la vente en donation déguisée. Si c’était le cas, des droits de successions seraient appliquées avec de fortes pénalités.
En cas de requalification en donation déguisée, l’enfant sera censé n’avoir rien payé et lors de la succession l’équilibre avec les autres enfants devra être respecté.
Si le vendeur souhaite vendre à un de ses enfants, il faudra l’accord de tous les enfants dans l’acte notarié de la vente pour éviter des conflits ultérieurs.

Dans ce cas, un service en complément de la rente peut être une solution pour une personne âgée. Cependant la réalité du service devra exister et ne pas être fictif.

D’une manière générale, les français ne sont pas préparés au financement de leur situation de dépendance.
Le viager immobilier répond aux problématiques des personnes en situation de dépendance en faisant face aux dépenses d’adaptation du logement par le financement de travaux et d’équipements spécialisés (grâce au bouquet) .
Selon la cnav, 94 % des logements ne sont pas adaptés aux besoins des plus de 65 ans.
Ensuite le reste à charge des dépenses récurrentes d’aide à domicile ou autres services pourra être couvert par la rente viagère et dans le cas où un hébergement en établissement se révèle indispensable, la revalorisation de la rente pourra couvrir partiellement les frais de séjour.

La vente en viager transfert, immédiatement à l’acte, la propriété de son bien à l’acheteur. Le bien sort du patrimoine transmissible aux héritiers. Cependant le vendeur peut placer le bouquet sur une assurance vie et désigner un enfant comme bénéficiaire.

Pour vendre il faut disposer de toutes ses facultés. En cas de doute, une expertise médicale peut être nécessaire.
Un certificat médical n’est pas obligatoire.

Il faut choisir l’acquéreur avec soin.
Au niveau de l’âge, il est préférable d’avoir une génération d’âge d’écart. (20-25 ans)
Ensuite, il faudra s’assurer de la solvabilité à moyen et long terme de l’acquéreur.
L’acquéreur doit avoir une profession aux revenus élevés et stables dans le temps. (Salariés privés grandes entreprises, fonctionnaires, professions libérales, salariés avec un logement de fonction, expatriés)
Les investisseurs peuvent être soit des particuliers qui souhaitent diversifier leur patrimoine, soit des institutionnels. (Assurances, banques, caisse de retraite,..).

Dans ce cas, le capital est beaucoup plus important et n’est pas soumis à l’imposition sur le revenu contrairement aux rentes viagères.
Le capital peut être à nouveau placé sur des supports sécurisés pour dégager de nouveaux revenus.

Oui il faudra le prévoir dans l’acte authentique, cela lui permettra de rester sereinement dans le bien.
Il faut savoir que ce droit d’usage et d’habitation peut être aussi accorder à une tierce personne.

Oui vous pouvez vendre votre résidence secondaire en viager.
Attention le bien sera soumis à la plus-value selon sa date d’acquisition.
Cette solution peut être un véritable arbitrage patrimonial.

Il est aussi possible de vendre en viager ses biens locatifs et cela présentent plusieurs avantages :
– Continuer à percevoir des revenus sans les soucis locatifs (impayés, vacances locatives, détériorations)
– Ne plus payer les travaux et les charges
– Ne plus payer l’impôt foncier

– Fiscalement, cela peut être très intéressant car la rente qui remplacerait les loyers bénéficierait d’un abattement fiscal important (jusqu’à 70 %)

Oui, ils le peuvent. Ainsi, lors de l’abandon du droit d’usage et d’habitation, les lieux deviendront libres et « reviendront » à l’acquéreur. Celui-ci vous versera en contrepartie une rente majorée.

L’Inspection générale des affaires sociales (Igas) indique que le coût minimum constaté au cours de son enquête auprès de différents établissements est de 1 500 euros, et ce pour une maison de retraite située en milieu rural. Les coûts fréquemment relevés en milieu urbain sont d’environ 2 900 euros par mois, et peuvent pour certaines maisons de retraite dépasser 5 000 euros. Au final, le montant mensuel moyen à charge des résidents observé par l’Igas est de 2 200 euros par mois.

Le coût moyen d’une maison de retraite en France est 2200 € / mois

Non la rente reste la même telle que prévu au contrat viager au départ, le décès d’une des deux têtes ne modifient pas le niveau de la rente. La réversibilité sera totale si cela est prévue dans les clauses de la convention viagère.

Le droit d’usage et d’habitation est un droit personnel et incessible et le crédirentier ne peut pas louer son bien à un tiers, ni loger durablement quelqu’un, même à titre gratuit. Ne pas confondre avec l’usufruit.
Il ne peut y vivre que lui-même et sa famille.

En cas de décès de l’acheteur, ce sont ses héritiers qui héritent du bien acheté en viager. Ils sont donc tenus de verser la rente au vendeur.
S’ils ne souhaitent pas prolonger le viager, ils peuvent revendre aussi le viager ou renoncer à leur héritage.

Oui le vendeur peut effectuer les travaux qu’il souhaite mais doit avoir l’accord de l’acquéreur si ces travaux modifient la structure de l’immeuble.

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